המרכז החדש של העיר חולון
העיר חולון עוברת בשנים האחרונות מהפך של ממש, מפרבר שינה פריפריאלי לעיר ממותגת ומבוקשת. אחרי פעילות ענפה בתחום התרבות והחינוך, ועבודה מיתוגית מאומצת, ניגשת העיריה גם ללב העניין - הטמעת השינוי הרצוי בתכנון העירוני.
במסגרת זו, מתוכנן מרכז עיר חדש לעיר חולון, שחלקו כבר קיים בשטח. במרכז הגיאוגרפי של העיר מתוכנן כיכר העיריה החדש (שיצא לאחרונה לתחרות אדריכלית), עם מגדל עירייה חדש, תעסוקה, מרכז הופעות וקונצרטים, מסחר ומגורים. בצמוד לו, המדיטק ומוזיאון העיצוב (קיימים), קניון חולון (קיים), שכונות מגורים רוויות מודרניות (קיימות) ושכונת מגדלי מגורים יוקרתיים (תכנית מאושרת). מרכז העיר צפוי להיות נגיש מאד, על ידי הקו הירוק של הרכבת הקלה, ושדרות גולדה מאיר, המקשרים בין האיילון ממערב ואזור התעשיה ממזרח.
מתוך תכנית האב לשדרת המגדלים, אדר' Jean-Paul Viguier
קניון חולון, אדר' עמי מור
המגרש
בקו התפר בין המרכז החדש לבין שכונות מגורים וותיקות בבניה נמוכה, קיים מגרש גדול בן כ-10 דונם העומד כיום ריק, ומיועד להקמת בית אבות, דל מאד בזכויות בניה ובסטנדרטים נמוכים ומיושנים. על מגרש זה התבקשנו לתכנן עבור חברת "אחוזת צהלה" פרוייקט חדש לדיור מוגן, שיתווסף לרשת המוכרת והאיכותית של אחוזות רובינשטיין.
המגרש גובל בדרך הגישה לקניון חולון מדרום, רח' חנקין עם בניה רוויה למגורים ממערב, רח' ברקאי עם בניה נמוכה מצפון, ורח' גלילי עם בניה רוויה ושצ"פ ממזרח. לכל הצדדים היה ברור שהתכנון יערב תכנית בניין עיר, להגדלת זכויות הבניה ולשיפור איכות השירות של הפרויקט, בהתאם לסטנדרטים המקובלים היום ולאופי השכונה המתהווה.
תצלום אויר
מצפון: רחוב ברקאי - בניה ותיקה נמוכה
ממזרח: רחוב גלילי - בניה חדשה רוויה
ממערב: רחוב חנקין - רבי קומות למגורים קיימים, תעסוקה ומסחר מתוכננים
תכנון מהחוץ אל הפנים
הגישה המקובלת בתכנון דיור מוגן "תכנון מהפנים אל החוץ". זו גישת תכנון מודולרית של יחידות דיור חזרתיות במספר אגפים זהים, בהעמדה זו או אחרת, עם חללים משותפים בנקודות הממשק. בגישה זו, עיקר השליטה הוא בתכנון פנים הפרויקט, כאשר הממשק עם העיר הוא נגזרת של התכנון הפנימי, ומסתכם בעיצוב קוסמטי.
לאור גודלו של המגרש ומיקומו האסטרטגי בתהליך העובר על האיזור, החלטנו כי בפרוייקט זה קיימת חשיבות עליונה לתפקוד בתוך המארג העירוני המגוון, ולהיותו גשר בין המרכז החדש המתהווה מדרום מערב, והשכונות הוותיקות והשקטות מצפון מזרח. לכן, בחרנו בגישה תכנונית הפוכה - "תכנון מהחוץ אל הפנים" - כל דופן הותאמה "לפי מידה" לאופי הרחוב והמרקם שמולה, וגזרה את אופי הבינוי, השימושים בקומת הקרקע והעמדת המבנים בתוך המגרש. בהמשך, תוכננו השטחים המשותפים בפרויקט, ורק לבסוף, כנגזרת מכל השאר, תוכננו אגפי המגורים והיחידות.
מרעיון לסכמה
בינוי
שיקול נוסף בתכנון הסכמה היה השלביות הנדרשת מפרויקט בסדרי גודל כאלו. הוחלט על בינוי בארבעה אגפים שונים באופיים:
א - בניין גבוה בפינה הצפון מזרחית של המגרש, מתוקף הזכויות הקיימות בתכנית המאושרת, המהווה המשך של המבנים החדשים הקיימים ברחוב גלילי.
דופן רחוב גלילי, המבנים הקיימים והמבנה המתוכנן
ב - אגף נמוך בן 3 קומות על הקרקע, בבניה טורית רציפה, בגבול הצפוני של המגרש. בקומת הקרקע מתוכננות דירות גן, ליצירת דופן המתאימה לאופי רחוב ברקאי כרחוב מגורים שקט.
הדופן לרחוב ברקאי - בניה נמוכה ודירות גן
ג - בניית אגף נמוך בן 3 קומות מעל קומת מסחר כפולה, בבניה טורית רציפה, בגבול המערבי של המגרש. קומת המסחר תלווה בקולונדה ליצירת דופן פעילה לרחוב חנקין, בהמשך לחזית הקניון מדרום וממול לפרויקט מסחר ותעסוקה מתוכנן ממערב. אינטנסיביות הבניה מתאימה לאופי הרחוב כרחוב עירוני פעיל, בצמוד למרכז העיר המתהווה.
ד - בניית מגדל גבוה ומעוצב על דרך הגישה לקניון. דרך הגישה לקניון תהפוך מקישור תנועתי ותו לא, לשדרה ירוקה המקשרת את השצ"פ עם רחוב חנקין, תלווה בשימושים מסחריים ותסתיים בכיכר קטנה מוקפת מסחר במפגש עם רחוב חנקין במערב. מיקום המגדל בנקודה זו נבחר כמתאים ביותר מבחינת ריחוק ממבנים שכנים, שיקולי הצללה והשפעות סביבתיות נוספות.
הדופן לרחוב חנקין - קולונדה מסחרית וכיכר פעילה
שטחים משותפים
מרבית השטחים המשותפים בפרויקט (מטבח ואולם הסעדה, חדרי חוגים, ספא, בריכה, לאונג'ים וכו') מתוכננים מתחת למפלס הכניסה, על מנת לחסוך במשאב הקרקע ולהקטין את תכסית הבניה. החללים המשותפים מסודרים סביב פאטיו ריבועי רחב, שיהווה ציר לכל הפעילות המשותפת ויספק התמצאות וקריאות לפרויקט. הפאטיו המגונן גם יחדיר אור ואויר לחללים המשותפים, וימנע את תחושת ההמצאות מתחת למפלס הקרקע.
בריכה במפלס תחתון, מוארת על ידי חצר אנגלית רחבה.
פרויקט "אחוזת בית הכרם", ירושלים
תנועה וחניה
מיקום כניסת הרכבים לפרויקט מדרום, בצמוד לכניסה לחניית הקניון, באופן שאינו מפריע לרחובות הסמוכים או למבנים שכנים. מיקום הפריקה והטעינה לפרוייקט בתת הקרקע, למניעת מטרדים ויזואליים, אקוסטיים ונוספים.
עקרונות עיצוביים
אנו סבורים כי שיקולים עיצוביים אינם חשובים פחות משיקולים עירוניים, וכי לעיצוב חלק משמעותי בקביעת הוראות התב"ע המחייבות (כמו העמדת המבנים וגובהם, השימושים, ועקרונות אדריכליים מהותיים). עם זאת, התב"ע תלווה את המגרש עשרות רבות של שנים קדימה, לכן אנו מקפידים להמנע משילוב הנחיות עיצוביות פרטניות, כגון שפה עיצובית, חומרי גמר, טכנולוגיות בניה וכו' (ע"ע שני קילו עיצוב אדריכלי).
ככלל, עיצוב המסות פנה לניגודיות בין האנכי והאופקי,שני מגדלים בקווים אנכיים מודגשים, אל מול בניה נמוכה בקווים אופקיים מודגשים. הניגודיות החזקה מדגישה את הדואליות שבתכנון הפרויקט - בין המרכז החדש והאינטנסיבי והשכונות השקטות והנמוכות.
האגפים הנמוכים תוכננו כמעין פרפרזה לבנייני ה"שיכון" המוכרים, המרכיבים גם חלקים מהשכונות הותיקות מצפון לפרויקט. האגפים מתוכננים כבניה טורית רציפה, עם קווים אופקיים מודגשים בדמות מרפסות ואלמנטי הצללה דומיננטיים, והקפדה על נקיון צורני וסכמטיות גיאומטרית.
מבני ה"שיכון" הסמוכים לפרויקט.
האגפים הנמוכים מעוצבים כפרפרזה למבני ה"שיכון".
הגגות באגפים הנמוכים מעוצבים כחזית חמישית, לטובת יחידות הדיור במבנים הגבוהים, הצופים אליהם. גג החניון מתוכנן כך שיאפשר נטיעות עצים ופיתוח גנני.
אפילוג
הפרויקט נמצא בשלב מוקדם יחסית, והדרך עוד ארוכה. אנו רוצים לציין בשלב זה שני שותפים משמעותיים שמסייעים לנו לקדם את הפרויקט באופיו המיוחד, ויחד איתנו חושבים "מחוץ לקופסה":
החברה היזמית של הפרויקט - שרואה מול עיניה גם שיקולים עירוניים אדריכליים ולא רק שיקולים כלכליים מיידיים. זאת, מתוך ההבנה הראויה לציון, כי בסופו של דבר, איכות הסביבה העירונית תשפיע גם על איכות הפרויקט.
גורמי התכנון בעיריית חולון - שמלווים אותנו באופן שוטף, ומעורבותם המבורכת עניינית ומהירה, מקצועית ופתוחה לרעיונות חדשים ומעל לכל - נעשית בגובה העיניים ומתוך רצון אמיתי לשיתוף פעולה.
.JPG)
.JPG)
